不動産投資を知ろう！

不動産投資って難しそう。本当に儲かるの？と疑問に思っている方、多いのではないでしょうか。
今回はそんな不動産投資について学んでいきたいと思います。

不動産投資ってどんな投資？

　私たち若い世代には身近な投資ではないかもしれませんが、近い将来不動産投資を始める人もいらっしゃると思います。
無駄な知識になることはないので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資とは　　

　まず不動産投資とはどのような投資なのでしょうか。

不動産投資とは、不動産（宅地や建物）に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることを言います。

不動産投資を始める人の目的としては、

　などなど、その目的は人によって様々です。

では、数ある投資の中でも不動産投資はどのような立ち位置になるのでしょうか。

　図で示すと以下のようになります。

不動産投資はリスクが高いと思われることが多いのですが、基本的に土地がある限りその価値がゼロになる可能性は極めて低いため、ミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。

不動産投資収益の2本柱

不動産投資の収益は主に2つに分類することができます。

家賃収入（インカムゲイン）

　大家として不動産を購入し、他の人に貸し出すことで得られる収益でインカムゲイン（保有している資産を保持したまま得られる収益）と言われます。
一般的に不動産投資といえばこちらをイメージする方が多いかと思います。

景気変動の影響が少なく、家賃収入によってコツコツと稼ぐことができます。

売買収入（キャピタルゲイン）

　所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出し、得られる利益でキャピタルゲインと言われます。
バブルの時代には、このキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次でした。

現在は昔のような価格の上昇はあまり期待できないため、不動産投資で得られる収益のほとんどが月々の家賃収入になっています。

不動産投資の種類

　実は、不動産投資には様々な種類があります。
代表例を以下に挙げました。

　この中でも一般的な不動産投資といえば、区分マンション投資と一棟マンション投資、戸建て投資と言われています。

区分マンション投資（ワンルーム投資）

　分譲マンションなどの１部屋のみを購入し、第三者に貸し出するものです。
他の2つの投資と比べ、少額で投資を始めることができ、初心者にも手が出しやすい投資方法と言えます。

　また、地域を限定せず、様々な場所の物件を保有し運用できる利点もあります。
デメリットとしては、空室の際は、入居者が決まるまで無収入になってしまう点です。

一棟マンション投資、一棟アパート投資

　一棟まるごと購入し、１部屋ずつまたは１テナントずつ貸出し、運用するものです。
一棟まるごと購入のため、初期投資費用が高額になることが多く、分散投資もできないため、初心者には向かないでしょう。

戸建て投資

　一戸建てを購入し、第三者に貸し出すものです。新築、中古の物件で投資可能で、中古の戸建ての場合であれば少額から購入することができます。ただし、リフォーム等の追加費用が必要となる場合があります。

不動産投資のメリット

　不動産投資のメリットはどこの点にあるのでしょうか。
主に以下のポイントがメリットとして挙げられます。

・毎月安定的に収入が得られる

　入居者を確保できれば、入居者がいなくなるまで毎月収入が見込めます。
一般的には、2～3年は安定して見込めると言われています。

・多額の自己資金がなくとも始められる

　不動産投資では、居住用の住宅ローンと同じように不動産投資ローンを組むことができます。
多額の自己資金は必要なく、頭金を用意できれば投資を始めることができ、自己資産以上の金額で投資ができます。

・老後の年金の代わりにもなる

　不動産投資ローンを組んでいる場合はその返済後、毎月の家賃収入を年金の追加分としても活用することができます。
将来年金が減るとも言われる中、預金だけで生活していくのは不安だという場合に不動産投資が活用されています。

・生命保険の代わりになる　

　不動産投資の物件をローンを組んで購入し、ローンが残っていた場合でも、購入者に万が一のことが起きると、残りのローンは残高０となります。
残された家族にローンのない物件を家族に残すことができ、物件から家賃収入や売却益を得ることができます。

・相続税などの節税対策になる

　不動産投資をすることで、現金で相続するよりも相続税評価額が低くなるため、節税になります。
また、現金を持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回すことで、継続的な家賃収入を得ることも可能になります。

・価値が0になることはない

　不動産は現物資産のため、価値が0になることはありません。
株やFXでは一夜で価値がなくなることもあると考えるとメリットと言えるでしょう。

不動産投資のデメリット

　では、逆にデメリットはどのような点があるのでしょうか。

・初期費用、ランニングコストなどの運用費がかかる

　多額の自己資産は不要と言いましたが、不動産投資を始めるためにはある程度の自己資金が必要です。また、管理費、維持費等もかかります。

・空室のリスク

　空室が出た場合、その期間収入がなくなる可能性があります。
なかなか入居者が現れないと、計画していた賃料が得られず、投資計画が狂う可能性もあります。

・流動性が低い

　現金が必要になった場合などで、不動産はすぐに現金化することができないため、他の金融商品と比べると、流動性は低いと言えます。

・資産価値、売却価格の下落のリスク

　経済が低迷し、地価が下落すると資産としての価値が低くなる可能性があります。
また、築年数の経過によって、物件としての価値が低くなります。

・災害リスク

　地震や火災などの災害で、建物が倒壊、消失する可能性があります。

まとめ

　 今回は不動産投資について簡単に紹介しました！

正直、お金持ちしか不動産投資はできないと思っていましたが、まとまったお金があれば始められるという点は興味深いと個人的に感じました。

今すぐ始めることはできなくても、将来のために知っておいて損はありません。
日本では、不動産オーナーの７割がサラリーマンと言われていますし、意外と（？）不動産投資は皆さんにとって、身近な投資になるのかもしれません。