今回はREITについて、その仕組みからメリットやデメリットまで、紹介していきたいと思います。
REITは投資初心者におススメされることは少ないですが、知っておいて損はないと思うのでぜひ一緒に学んでいきましょう。
目次
REITとは
REITの概要
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略で、投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の譲渡益を投資家へ配当する金融商品のことです。
不動産投資をいきなり始めるのは難しいですが、REITを通じて、投資家は間接的に様々な不動産のオーナーになることができます。
REITの運用は不動産のプロが行い、投資家はREITを保有しているだけでその成果を供述することができます。
このREITはアメリカで生まれたもので、日本では少し仕組みが異なるため、JapanのJをつけて、J-REITとも呼ばれています。
REITの仕組み
REITはその他の金融商品よりも少し複雑ですが、簡単にその仕組みを説明します。
まず抑えてほしいポイントが、REITに関わる主な関係者についてです。
・不動産投資法人（REITの会社形態）
・資産運用会社
・信託銀行
・一般事務受託会社
・投資家
上記の関係者それぞれ役割を担っています。
では、その役割を簡単にみていきましょう。
不動産投資法人：
証券取引所に上場し、株式会社でいう株式に当たる、投資証券を発行することで、投資家から資金を募り、得られた利益を投資家に分配する業務を担っています。
投資法人は実質的な運用を行うことは法律で禁止されていて、あくまで窓口でしかありません。
実際の不動産運用や、一般事務などの業務はすべて外部に委託されています。
資産運用会社：
投資する不動産の選定・購入や賃貸の条件などの戦略を決定します。不動産の修繕計画の立案等も行い、不動産の運営・管理、売却などの運用全般や財務戦略を立案し、資金調達なども行います。
資産保管会社（信託銀行）：
不動産の権利証などの保管、金銭出納管理業務など保有している不動産の資産管理を行います。通常は信託銀行が行っています。
事務受託会社：
会計・納税・投資法人債などに関する事務を行います。
投資家：
投資証券を購入することで、REITに投資することができ、運用によって生まれた利益を受け取ることができます。
以上が主な関係者の役割になりますが、REITは会社であるため、意思決定をするための役員会が設置されています。
また、株式会社の株主総会にあたる、投資主総会が開かれ、投資家は役員の選任など一定の事項について意思を示すことができる仕組みとなっています。
REITで投資できる不動産の種類
ではREITではどのような不動産に投資することができるのでしょうか。
投資法人によって運用する不動産の種類や用途は異なりますが、主に以下のような不動産に投資することができます。
・オフィスビル
立地や設備が良い場合、安定した収益を見込めますが、テナントは企業がメインのため、景気動向や業績の影響を受けやすい不動産であると言われています。
・賃貸住宅/マンション
居住用のため、景気の影響を受けにくく、一室あたりの賃料の割合も比較的小さいため、安定した賃料収入が得られやすい不動産であると言われています。
・商業施設
都心の商業施設は、テナントの売上に賃料が連動するようになっているケースが多く、テナントも入れ替わりやすいため、景気動向の影響を受けやすい不動産であると言われています。
一方郊外の商業施設は、一つのテナントが長期間借り上げるケースが多く、賃料収入が安定しやすい傾向にあります。
・ホテル
売上に賃料が連動するケースが多く、ホテルの需要に賃料収入が左右されやすい不動産です。
・物流施設/倉庫
契約企業の入れ替わりが少なく、景気動向の影響も受けにくいため、安定した収益を上げやすい不動産であると言われています。
その他、以下のような不動産もREITの対象である場合があります。
・インフラ施設 ・シニア施設 ・駐車場 ・不動産へ投資する会社へ出資
REITを始めるには、まずどのような不動産に投資したいのか考えておきましょう。
REITと現物不動産投資との違い
REITについて理解が深まったところで、REITと一般的な不動産投資とはどのような点が異なるのでしょうか。
まずは以下の表で比べてみました。
| REIT | 現物不動産投資 | |
| 投資対象 | 多様な不動産 | 主に住居向けの不動産 |
| 必要な資金 | 少額から投資可能 | 多額の資金が必要 |
| 物件の維持・管理・運営 | 不要 （運用から維持管理までプロが行う） | 投資家自身で管理 又は外部に委託 （委託料別途） |
| 物件選定で情報の入手しやすさ | 不要（REITから情報提供） | 専門知識等が必要 |
| 分散投資 | 可能（複数物件に投資可能） | 困難（多額の資金が必要に） |
| 流動性・換金性 | 高い（証券市場で売買可能） | 低い（不動産市場で売買） |
では、次はREITのメリット・デメリットを見ていきましょう。
REITのメリット・魅力
REITのメリット・魅力としては以下になります。
●高く安定した利回りを見込めること
REITでは、原則利益のほとんどが投資家へ分配されます。投資法人では利益の90%以上を分配すると、法人税がかからない仕組みになっているためです。そのため、比較的高い分配金を得ることができます。
一般的な株式の配当は、企業の経営方針に左右され、株主に分配せず次期の資金に回すこともあります。企業次第で配当金の額が変わる株式と比べると、メリットと言えます。
加えて、不動産の種類にもよりますが、長期かつ安定的な賃料収入を得られるため、比較的安定した分配金を得られます。
●少額から取引可能で、売却も簡単に可能
REITは、不動産を証券化した金融商品のため、数万円・数十万円といった少額から投資が可能です。
売却も証券取引所で取引できるため、購入や売却の注文がいつでも可能で、営業日3日以内に売却代金を受け取ることができます。
通常の不動産投資では多額の資金が必要でハードルは高いですが、REITは少額から可能な点は魅力と言えます。比較的流動性が高く、換金性に優れた商品です。
●分散投資ができる
REITは通常の不動産投資と異なり少額で複数の不動産への投資ができるため、リスクを低減することができます。
●プロが運用し、物件の管理の必要がない
不動産投資の経験豊富な専門家が運用し、不動産に関連する業務を行う業者を選択、監督、指示しています。
通常の不動産投資のように物件の維持やテナント管理等は不要で、投資家は銘柄を選び購入するだけです。
投資先の不動産の稼働状況や収支状況は、投資法人が開示している決算短信や有価証券報告書、資産運用報告書などの決算書類から確認できるため、透明性も高いという特徴があります。
●インフレに強い
一般的に不動産はインフレに強い資産と言われています。
物価上昇と共に、不動産の資産価値や賃貸料も上がる傾向にあるため、分配金や売却益の増加にもつながります。
インフレで通貨価値が下がっても、REITを保有していれば、資産減少のリスクヘッジとして考えることができます。
REITのデメリット・リスク
では、デメリット・リスクはどのようなものなのでしょうか。
●元本割れの可能性、利回りが保証されていない。
REITは証券取引所に上場しており、証券市場の需要と供給によって価格が変動し、元本が保証されている金融商品ではありません。
以下のようなリスクに影響を受けます。
不動産市場のリスク
不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受け、REITが運用してる物件の賃料収入が減ったり、物件そのものの価格が低下することがあります。
その結果、価格や分配金が変動する可能性があります。
地震や火災等によるリスク
投資先の不動産が地震や火災等の被害を受けた場合、価格や分配金が変動する可能性があります。
金利変動リスク
REITは、一般投資家から資金を集める以外にも、金融機関からの借入を行い、資金調達する場合があります。
この場合、金利の変動はREITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動する可能性があります。
仮に金利が高くなると、金融機関に返済する金額が大きくなるため、投資家への分配金が減ってしまう場合があるということです。
投資法人の倒産や上場廃止のリスク
一般企業と同じように、金融機関から資金調達がうまくいかず、収益低下によるキャッシュフロー悪化などから投資法人が倒産するリスクがあります。
ですが、経営破綻している場合でも、保有している不動産の価値はゼロにならないため、不動産を売却すれば投資資金の一部、又は全額が戻る可能性もあります。
また、REITの銘柄が証券取引所の上場廃止基準（投資家を保護するための基準）に該当すると、上場廃止となり取引も終了し、運用を続けることが困難になる可能性があります。
●配当控除が適用されない
株式同様に分配金は、配当所得にあたりますが、株式の場合は配当に対して配当控除が適用されても、REITの場合は適用されません。
●現物の不動産を所有できない
不動産投資の一種ではあるものの、多額の資金を投じても不動産を実際に保有することはできません。現物不動産投資であれば、自分の住居にしたり、活用することができます。
REITの始め方
REITを買うには？
REITの投資の方法は３パターンです。
①個別銘柄
株式と同様に証券会社を通して売買できます。投資単位はは1口で、1万円～100万円以上と様々な銘柄があります。手数料は売買手数料のみで、REITでは一般的な投資方法です。
個別銘柄にも、投資先の用途が単一なもの、複数なものと種類があります。
②REIT型ETF
REIT型ETFは、「東証REIT指数」に連動する仕組みで運用されています。REITの個別銘柄へ分散投資しており、個別銘柄と比較して少額から投資でき、価格の値動きがゆるやかになることも特徴です。
証券会社で売買できますが売買手数料だけでなく、ファンドマネージャーによる運用費用として信託報酬・監査報酬がかかります。
③REITを組み入れた投資信託
REITだけでなく、株式や債券へ分散投資する投資信託や、海外のREITへも分散投資する投資信託など様々な投資信託があります。ETFと同じように、分散効果を高めた金融商品といえます。
証券会社だけでなく、投資信託を扱う銀行でも購入でき、ETFと同様に、売買手数料と、ファンドマネージャーによる運用費用として信託報酬・監査報酬がかかります。
分配金はいつもらえるの？
各決算末期の4営業日前に投資口を保有している人が分配金の受領対象となります。
その後、決算から3ヶ月以内に、投資口数に応じて分配金が支払われます。
株式と同様に20.315%の税金が発生しますが、一般NISA口座を活用すれば、非課税で配当金をうけとることができます。
まとめ
今回はREITについて紹介しました。
投資初心者、そして若い世代には手の出しにくい不動産投資ですが、REITを活用することで少額から不動産投資に挑戦できる点は魅力だと思います。
個別銘柄ではなく、投資信託等をうまく活用し、REITで不動産に投資する未来もそう遠くはないかもしれませんね。
